기본적으로 확정일자+전입신고 두가지가 완료되어야 대항력있는 임차인으로서 우선변제권을 갖게 됩니다. 둘 중 하나라도 미비하면 대항력이 없죠.
대항력있는 임차인
대항력있는 임차인이 되기 위해선 반드시 “확정일자” + “전입신고” 두가지를 완료해야 합니다.
임차인이 대항력을 갖추기 위해선 반드시 확정일자와 전입신고 두가지를 해야 됩니다. 최근 법 개정으로 실거래가 신고를 할 경우 자동으로 확정일자가 부여되니, 이 부분은 걱정할 필요가 없습니다. 찝찝하시면 직접 관할 주민센터에 계약서 들고 가셔서 “확정일자”를 받으시면 됩니다.
다만 문제는 “전입신고죠”
전입신고 대항력
이걸 전세사기로 불러야할지 애매한데… 임차인이 겪는 어려운 상황 중 하나가 바로 계약서 작성 이후 주택을 담보로 대출받는 임대인 이슈 입니다.
전입신고 후 다음날 0시 효력 발생
이게 왜 법적으로 개정되지 않는지 늘 의문이지만, 전입신고를 할 경우 다음날 0시에 대항력이 발생합니다. 즉, 전입신고와 대항력에 시차가 발생하는거죠.
가령 10월 10일 오후 4시에 전입신고를 하더라도 실제로 대항력은 10일에서 11일로 넘어가는 밤 12시인 10월 11일 00시에 효력이 발생합니다.
가령 3월 23일 계약 직후 확정일자를 받고, 6월 23일 오후 1시에 전입신고를 했다고 가정해 봅시다. 이 경우 임차인의 대항력 효력은 24일 0시에 발생하겠죠.
그런데 이 상황에서 만약 임대인(집주인)이 23일 오후 4시에 은행에 가서 집을 담보로 대출 받으면, 아직 대항력이 발생하기 전이므로 1순위 권리자는 은행이 됩니다.
즉, 임차인 (세입자)는 등기부등본이 깨끗한 것만 확인하고, 당연히 1순위 권리자라고 생각한 뒤 계약을 체결했는데 쌩뚱맞게 2순위 권리자가 되버린거죠.
만약 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 권리자인 은행이 낙찰대금을 다 가져가면 2순위 권리자인 임차인은 최우선변제 금액만 받고 나머지 전세금은 못 받는 사태가 발생합니다. (그나마도 보증금이 1.5억 수준의 소액임차인일 경우 일부만 우선변제 됨)
대항력있는 임차인은 맞지만 선순위를 뺐겼으니 대항력 자체가 무의미해지는 겁니다.
이런 사태를 막으려면 (전세사기 예방)
이런 사태를 미연에 막으려면 계약서를 쓸 때 부터 특약에 *잔금 익일까지 권리관계를 유지한다* 라는 내용을 반드시 명기해야 됩니다.
일부 몰지각한 임대인의 경우 내 집으로 내가 대출 받겠다는데, 무슨 상관이냐? 아직 떼먹지도 않았다. 돈 있으니 전세금은 당연히 돌려준다며, 문제가 없다는 식으로 말하는 경우도 있습니다.
사실 아직 전세금을 떼 먹은게 아니니 법적으로 문제가 없습니다. 따라서 계약서에 잔금 익일까지 권리관계를 유지한다는 문구를 추가하셔야 합니다. 이런 경우 전입신고 직후 대출을 받으면 계약위반이 되기 때문에 보호받을 수 있습니다.
그리고 잔금 치는날 돈 주기 직전에 등기소에서 뭔가 작업중인지 확인 가능합니다. 따라서 잔금 직전 등기를 떼서 지금 작업중인 등기가 있는지 확인하시고, 작업중인 등기가 있다면 사실관계를 확인하고 잔금을 치르셔야 합니다.
전입신고 및 확정일자 받는 방법
요즘은 정부24나 인터넷 등기소에서 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있습니다.
뭐 시간이 되시면 주민센터에서 둘 다 처리할 수 있죠. 신분증과 계약서만 있으면 됩니다 (관할 주민센터에 가야됨)
정부24 민원신청 ← 전입신고
인터넷 등기소 ← 확정일자
다만, 대항력 있는 임차인이라고 하더라도 이미 설정된 선순위 권리자가 있다면 그 선순위 권리자가 받고 남은 대금에 대해서만 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
그러니 꼭! 선순위 권리자를 확인하시고, 없다고 하더라도 전입신고 다음날 까지 긴장을 늦춰선 안됩니다.
최우선 변제
물론 지역마다 다르지만 소액임차인의 경우 최우선 변제를 받을 수는 있습니다. 수도권의 경우 보증금이 1.65억 이하일 경우 최대 5.5천만원은 선순위 권리에 관계없이 우선변제 됩니다.
위와 같이 서울시라면 5.5천만원, 지방권은 2.5천만원 ~ 2.8천만원만 우선변제 받을 수 있습니다.
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