서울이든 경인이든 주요 핵심지역은 이미 땅이 없습니다. 인프라가 형성 된 지역으로 새로 아파트를 건축하려면 뽀개고 다시 지어야되죠. 그걸 정비사업이라고 말하며, 아파트의 경우 아파트 재건축이라 부릅니다 (재개발은 지역-지구 단위임).
아래에서는 아파트 재건축 절차와 재건축 조건 그리고 그에 따른 재건축 기간에 대해 전반적으로 포스팅해 볼게요 🙂
참고로 재건축 기간은 과거 저밀도 (주공 5층 아파트) 아파트의 경우 평균 9년이었으나, 지금은 대부분 중층 (10~15층) 아파트가 대부분입니다. 이런 아파트는 사업성이 떨어지므로 대부분 재건축 기간이 10~15년은 넘어갑니다 (안전진단 ~ 입주까지)
아파트 재건축
아래에서 아파트 재건축의 전반과 아파트 재건축 절차에 대해 면밀히 알아볼게요!
재건축과 재개발 차이
우선 재건축과 재개발의 차이점 부터 설명드릴게요
재건축은 민간에서 진행하는 사업으로 아파트 세대주끼리 모여서 조합을 설립하고, 그 조합에서 사업을 진행합니다. 조합 + 시공사(건설사)가 함께 사업을 꾸려나가는 거죠. 다만 조건이 붙습니다.
재개발이든 재건축이든 기존 아파트나 빌라를 부시고 다시 짓는 행위이므로 불필요한 자원의 낭비를 초래하죠. 그래서 재건축 조건으로 연한, 안전진단 통과여부 등을 달아 두는 겁니다 (마음대로 재건축 못 하도록!)
민간에서 진행하는 재건축과 달리 재개발의 경우 정부에서 주도하는 사업입니다. 기반시설에 대한 정비를 위함이죠. 상하수도, 지역 노후도 등을 감안하여 거주편의를 위해 정부에서 주도하는 사업으로 아파트+빌라+연립주택+단독주택 등을 묶어서 대단위로 개발합니다. 흔히 말하는 뉴타운도 이런 재개발의 모음이라고 보시면 됩니다 (은평 뉴타운, 왕십리 뉴타운 등)
재건축의 절차와 재건축 기간
아파트 재건축 절차는 크게 사업준비단계 ／ 사업시행단계 ／ 관리처분단계 / 완료단계로 나눠집니다.
- 사업준비단계
- 사업시행단계
- 관리처분단계
- 완료단계
아래에서 위 단계별 절차와 기간에 대해 설명드릴게요!
사업준비단계
아파트 재건축의 시작은 사업준비단계에서 시작됩니다.
정비 기본계획을 수립하고, 안전진단에 통과하는 게 첫번째 입니다.
일단 재건축을 하려면 조건이 붙습니다.
- 준공 30년 경과한 아파트
- 재건축 안전진단 통과한 아파트
기본적으로 준공 30년이 경과한 아파트의 경우 “추진위원회”라는 걸 구성합니다. 정식 추진위는 아니고 임시죠. 여기서 사람들이 으쌰으쌰해서 안전진단이라는 걸 받습니다. 정부에게 우리 아파트가 이렇게 후져서 살기 어려우니 좀 허물고 다시 짓게 허락해 달라고 요구하는 겁니다.
사실 과거 박원순 시장이 틀어막았던게 바로 이 안전진단입니다. 이걸 통과 못하면 아예 시작 자체를 할 수 없으니, 재건축은 물건너 가는거죠.
빡샜던 안전진단이 오세훈 정부로 넘어오면서 완화 됐습니다. 구조 안전성이 30%로 뚝 떨어졌죠.
사실 우리나라 아파트는 철근 콘크리트 구조로 구조저인 측면에서는 100년도 거뜬합니다 (외국은 100년 넘은 건물에서 지금도 살죠). 순살아파트가 아닌 정상적인 아파트라면 재건축 자체가 필요 없다는 말입니다.
그런데 우리나라의 경우 배관의 녹 문제, 주차문제 등으로 재건축을 하게 되는데, 오세훈 시장이 주거환경과 설비노후도의 비중을 높이면서 안전진단 요건이 크게 완화됐습니다. 안전진단 기준 완화 이후 많은 단지들이 통과됐죠 (이때 목동도 우르르 통과됨)
이 기간만 작게는 2년 (24개월)에서 많게는 4년 (48개월) 까지 걸립니다.
아파트 재건축의 첫 시작이자 가장 어려운 관문입니다.
사업시행단계
사실 여기서부터 본격 아파트 재건축 절차가 진행됩니다.
조합이 설립되고 (인가를 받고) 사업시행인가를 받으면 본격적으로 재건축이 진행됩니다. 사업시행인가 이후라면 왠만한 특이사항이 없으면 정상적으로 진행 됩니다 (은마나 잠실주공5단지와 같은 이슈 말고는..)
사실 조합설립인가가 떨어지면 조합은 시공자를 선택합니다. 사업시행인가를 받을 때, 시공사에서 디자인이나 세대수 용적률 임대율 등을 확정해 건축심의를 받아서 통과해야 됩니다.
잠실주공5단지와 같이 지지부진한 아파트가 관리처분인가로 못 넘어가는 이유는 바로 “건축심의”를 통과하지 못하기 때문입니다.
정부는 사업시행인가에서 “건축심의”를 통해 임대, 기부채납, 공원조성, 도로확장 등 국가에 유리하도록 민간을 압박합니다. 이걸 통과 못하면 재건축 절차를 진행할 수 없으니까요. 사실 정상적이라면 1년도 채 안걸리는 기간에 끝나야되지만, 은마나 잠실주공5단지처럼 정부 vs 민간의 상징적인 싸움이 벌어지는 곳은 여기서 수년을 허비합니다.
관리처분인가
만약 사업시행인가를 최종 득하고 관리처분인가로 넘어오면 아파트 재건축의 9부 능선은 넘은 겁니다.
분양 공고가 이때 뜨고, 기존 조합원 (집주인)은 이주를 시작하며, 시공사는 철거하고 아파트를 짓습니다.
아파트 짓는 돈은 바로 분양받은 사람들이 내는 계약금+중도금이고, 여기에 기존 조합원의 분담금이 더해지는 겁니다.
물론 여기서도 난항을 겪기도 합니다. 최근 자재가격 인상으로 관리처분인가가 끝났음에도 불구하고 좌초위기를 겪는 재건축 단지들도 많죠.
그래서 이런 뉴스가 뜨는 겁니다.
분양도 끝내고 (완판), 조합원들도 이전을 마쳐서 철거 및 공사를 시작했는데, 공사비가 급증하면서 사업이 멈춘 경우도 있습니다.
사실 재건축 = 시간싸움입니다. 부채로 아파트를 짓고 나중에 입주하는 분양자들에게 잔금을 받아서 채권단에게 갚는데, 공사가 길어지면 이자가 급증하죠. 특이 이런 고금리 시대에는 더욱 더 심합니다. 그런데 시공사와 조합이 공사비 갈등을 겪으면서 공사가 중단되면 결국 조합원들이 돈을 더 내야됩니다 (분담금 증가)
아파트 재건축 기간에 대해
사실 아파트 재건축 조건의 경우 별 거 없습니다. 특히 안전진단 통과가 쉬워지면서, 연하늘 넘기고 아파트 상태만 안좋으면 조건은 충족합니다.
그런데 문제는 정부의 규제 + 공사비 증가 등이죠. 만약 정말 아무런 문제 없이 정상적으로 재건축이 진행된다면 중층 아파트 (10~15층) 기준 10~12년 정도면 안전진단 ~ 입주까지 끝낼 수 있습니다.
하지만 어느 단지든 재건축 때 문제가 생기고, 공사가 지연되기 마련입니다. 그래서 보통 아파트 재건축 기간을 산정할 때는 10~15년으로 러프하게 잡습니다.
