정부에서 야심차게 내 놓은 신생아 특례대출에 대한 포스팅입니다. 특히 신생아 특례대출 대환에 대한 이슈이며 1주택 대환은 가능한지 그리고 언제부터 시행되는지 면밀히 알아볼게요!
신생아 특례대출
신생아 특례대출이란 태어난지 2년 이내의 자녀가 있는 무주택 가구에게 최저 연 1.1% 수준의 전세자금 대출 또는 1.6% 수준의 주택 담보대출을 지원해주는 어마어마한 혜택의 대출제도를 말합니다.
매매의 경우 최대 5억까지, 전세의 경우 최대 3억까지 대출해주니 이만한 혜자가 없죠.
디딤돌 대출 등 다양한 지원 사업이 있지만 이번 신생아 특례대출이 갑 of 갑입니다. 조건만 맞으면 무조건 신청하셔야 합니다.
신생아 특례대출 조건
정부지원 사업이니 당연히 조건이 붙습니다.
- 무주택자
- 2년 이내 신생아 (23년 1월 부터)
우선 기본 조건으로 무주택자만 해당되며, 대출 시점을 기준으로 태어난 지 2년 이내의 신생아가 있어야 합니다. 24년 1월부터 시행이고, 23년 1월 신생아부터 인정됩니다.
그리고 미혼모는 가능하지만 임산부는 불가능 합니다. 취지 자체가 신생아 특례이므로 결혼 여부를 불문하고 신생아가 있으면 특례대출이 되지만, 아직 출산 전이라면 특례대출이 불가능 합니다.
참고로 신생아 특례대출이 언제부터 시행되느냐 논란이 있는데, 정부가 밝힌 시작 시점은 24년 1월이 예정입니다. 이 부분은 다시 설명드릴게요!
자 기본적인 신생아 출산 및 무주택 조건을 만족한다면, 위와 같은 소득 & 자산 & 대상주택에 대한 조건이 더 붙습니다.
우선 부부 합산 (외벌이는 혼자) 기준 세전 소득 기준 매매 및 전세 모두 1.3억원 이하여야 합니다. 외벌이 기준 왼만한 대기업 직원도 가입이 가능하죠.
다만, 자산조건이 더 붙는데, 매매의 경우 5.06억원 / 전세의 경우 3.61억원 이하여야 합니다.
여기서 말하는 자산은 부동산의 경우 공시가격 기준 (실거래가의 70% 수준)이며, 자동차의 경우 보건복지부 가격이니 중고차 정도의 감가로 반영됩니다. 그리고 부채를 제외한 순자산이 기준입니다.
그리고 주택 가액 및 전세보증금 기준이 있는데, 주택가액의 경우 9억원 이하로 이는 실제 매매가 또는 KB시세 중 낮은 금액이 기준입니다. 따라서 대략적으로 실거래 가격의 95% 정도라고 감을 잡으시면 됩니다.
간혹 9억원 기준을 공시가격 기준으로 잘 못 알고 계신 경우가 있는데 아닙니다.
그리고 전세보증금은 지방의 경우 4억원, 수도권의 경우 5억원 이하일 경우에만 허용됩니다.
신생아 특례대출 한도 및 LTV / DSR 조건
특례대출의 경우 매매는 5억원 / 전세는 3억원 까지 대출이 됩니다.
하지만 이 경우에도 LTV 70% / DSR 40% 조건은 충족해야 지원이 됩니다. 이부분은 아래에서 더 자세히 설명드릴게요! (예시를 들어 자세히 알려드립니다)
신생아 특례대출 1주택
원칙적으로 특례대출의 경우 무주택자만 지원되기 때문에 1주택자의 경우 대상에서 제외됩니다.
즉, 신생아 특례대출 1주택 소유자의 경우 혜택을 못 받는거죠. 하지만 대환은 가능합니다!
신생아 특례대출 대환
정부 보도자료에서 보시는 것 처럼 신생아 특례대출 대환은 1주택 가구 허용을 검토한다고 되어있고 대상은 추후 확정이라고 되어있죠.
즉, 2주택 매수를 위한 대출은 안되지만, 기존 높은 금리의 대출을 특례대출로 갈아타는 건 허용 됩니다.
만약 소득 & 재산 & 한도 조건을 충족하는 1주택 소유자의 경우 기존 주택담보대출이 있다면 해당 담보대출을 주택기금과에서 바로 상환해버리고 특례대출로 갈음해주는 겁니다.
차주(대출자)에게 돈을 주는게 아니라 기금에서 바로 해당 은행으로 기존 대출금을 쏘고 차주에게는 특례대출이 실행되는 겁니다.
지금 1금융권 주담대가 대략 6~7% 수준이니 만약 위 조건을 만족하는 1주택 소유자분들은 무조건 갈아타는 게 좋습니다.
신생아 특례대출 1주택 소유자 대환은 필수이니! 꼭 챙기세요!
신생아 특례대출 언제부터 시행되나
신생아 특례대출 시행 시기와 관련해 관심이 뜨겁습니다.
주택기금과의 경우 국토교통부 1차관 예하 주택토지실 소속의 과 입니다.
전성배 과장이 주택기금을 총괄하고 그 예하에 15명이 넘는 직원들이 근무하고 있죠.
제가 확인한 바로는 24년 1월 추진 예정이지만, 1월 초에 바로 되는 건 아니고 1월 중에 보도자료를 내고 1월 말쯤 부터 시행 될 것이라고 하네요
국토교통부 보도자료 ← 보도자료는 국토부 자료를 참고해주세요!
LTV / DSR 및 기본 신용등급은 당연히 봅니다.
간혹 신생아 특례라고 해서 LTV나 DSR 등의 규제가 없거나 혹은 신용등급에 무관하게 특례조건만 충족하면 당연히 대출을 받을 수 있을거라고 생각하시는데 절대 아닙니다.
기본적인 LTV / DSR / 신용등급은 다 봅니다.
당연히 1금융권 대출이 가능한 신용등급은 나와야 대출이 가능하고 LTV (담보인정비율)는 70%를 봅니다. 집값의 70%만 대출이 나오는거죠.
그리고 DSR (원리금총부채상환비율)도 보기 때문에 내가 기존의 다른 대출이 있다면 그 대출의 원리금을 포함해서 내 총 연봉의 40%를 충족해야 됩니다.
가령 1년에 5천만원 버는 대출자가 9천만원을 연 5%로 빌리면 원리금은 월 70만원이고 연 2040만원쯤 됩니다. 즉, 소득 5천만원 대비 40.8%가 원리금을 갚는데 쓰고 있다는 말이며 DSR 기준 40%를 초과하게 되어 대출이 불가능 합니다.
특례대출 한도의 경우 매매는 5억원 / 전세는 3억원인데, 이건 순전히 한도이고, 자신이 사려는 집의 매매가나 본인의 소득을 고려해서 LTV / DSR을 충족해야 됩니다. 그점은 꼭 참고하셔야 합니다.
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